Bir arsanız var ve onu değerlendirip gelir elde etmek istiyorsunuz. Ya da bir müteahhit olarak yeni projeye başlamak üzeresiniz. Bu durumda karşınıza çıkan en önemli hukuki metinlerden biri: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi. Bu yazımızda, bu sözleşmenin detaylarını, dikkat edilmesi gereken noktaları ve örnek bir sözleşme üzerinden kritik maddeleri açıklıyoruz.
Bu sözleşme, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve karşılıklı yükümlülükleri belirleyen bir taşınmaz inşaat sözleşmesidir. Arsa sahibi arsanın belli bir payını müteahhite verir; müteahhit de bu arsa üzerinde inşaat yapmayı ve tamamlanan bağımsız bölümleri aralarında bölüştürmeyi taahhüt eder.
Sözleşme birçok teknik ve hukuki detayı içerir. İşte örnek metin üzerinden dikkat edilmesi gereken kritik başlıklar:
İnşa edilecek yapının türü, kat sayısı, bağımsız bölümlerin niteliği ve özel kullanım alanları net olarak belirtilmelidir.
Örnek: “Beş katlı, dört mağazalı, kalorifer dairesi ve sığınaklı bir bina yapılacaktır.”
Sözleşmede hangi bağımsız bölümlerin müteahhide, hangilerinin arsa sahibine kalacağı net şekilde yazılmalı.
Dikkat! Taraflar arası eşit bölüşüm yapılacaksa bile, “öncelik hakkı” arsa sahibine verilebilir. Bu dairelerin değer dengesine dikkat edilmelidir.
Sözleşmede işin bitiş tarihi, geç teslim halinde ödenecek cezalar açıkça belirtilmeli.
Örnek: “İnşaat 15 ayda bitirilecek, gecikme halinde ayda 10.000 TL kira kaybı tazminatı ödenecektir.”
Yıkım sırasında doğabilecek zararlar, iş kazaları ve üçüncü kişilere verilecek hasarlardan müteahhit sorumlu tutulmalı.
Tüm proje, harç, vergi, tapu masrafları gibi giderlerin kim tarafından karşılanacağı netleştirilmeli.
Müteahhide satış yetkisi verilecek aşamalar (örneğin kaba inşaat, sıva, çatı beton vs.) belirlenmeli ve arsa sahibi tarafından verilecek vekâletnameler sıralanmalı.
Müteahhidin, malzeme veya işçilik giderlerindeki artış nedeniyle ek ücret talep edemeyeceği sözleşmeye açıkça yazılmalı.
Arsa sahibinin inşaatı kontrol etme hakkı olmalı ve eksik işler için müteahhit sorumlu tutulmalıdır.
Müteahhidin işi bir başkasına devretmesi açıkça yasaklanmalıdır. Aksi durum sözleşmenin feshi sebebidir.
Sözleşmenin sonuna uyuşmazlık halinde hangi mahkemenin yetkili olduğu eklenmelidir.
Aşağıda örnek bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yer almaktadır. Bu örnek metin genel bir taslak niteliğindedir ve her duruma uygun olmayabilir:
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ (I)
Bir taraftan … taşınmazın malikleri … diğer taraftan müteahhitler … ve … arasında aşağıdaki şartlarla bir inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Bu Sözleşmede taraflardan taşınmaz malikleri (Mal sahibi) ve müteahhitler (Müteahhit) olarak anılacaklardır.
1- Konu:
Sözleşmenin konusu, imarın … ada, … parselinde mevcut üç katlı betonarme binanın müteahhit tarafından yıkılması, yerine mal sahibinin isteği doğrultusunda çizilecek projeye göre yeni bir binanın yine müteahhit tarafından inşasıdır. Yapılacak binada dört mağaza ve apartman girişini havi bir zemin kat, mağazalarla irtibatlı dört ticari depoyu havi birinci bodrum kat, kalorifer dairesi, hidrofor, yakıt deposu ve sığınağı havi ikinci bodrum kat ile her katta iki daireye havi beş normal kat olacaktır. Kapıcı Dairesi Projenin tanzimine göre birinci veya ikinci bodrum katta yapılacaktır.
2- Yer Teslimi:
Taşınmaz müteahhide mal sahibi tarafından boş olarak teslim edilecektir.
3- İnşaatın Niteliği:
İnşaat, bu Sözleşmeye ve onun ayrılmaz bir parçası olan ekli teknik şartname esaslarına göre yapılacaktır.
4- Binanın Bölüşülmesi:
Yapılacak bina mal sahibi ve müteahhit arasında yarı yarıya bölüşülecektir. Bu bölüşmede iki mağaza ile üzerine isabet edecek 5 daire birinci grup ve diğer mağazalar ile üzerine isabet edecek 5 daire ikinci grup sayılacak ve bu iki gruptan birini tercih hakkı mal sahibine ait olacaktır. Proje düzenlenirken gruplar arasında denge sağlanacaktır.
5- Yıkım, Hafriyat ve İnşaatta sorumluluk:
Mevcut binanın yıkımı ile hafriyat ve yeni binanın yapımı sırasında veya yapımından ötürü komşulara veya diğer üçüncü kişilere verilecek her çeşit zararlar ile iş kazalarından doğacak zararlardan müteahhit sorumludur. Mal sahibi aleyhine bu nedenle bir dava açıldığında bu dava müteahhide ihbar edilir. Bu takdirde müteahhit mal sahibi makamına kaim olarak davayı takip eder.
6- Giderler:
İnşaat için gerekli her çeşit malzeme bedelleri, işçilik ücretleri, proje giderleri, sigorta primleri ve cezalar, vekâlet ve tapu giderleri, cins tashihi ile kat irtifak ve mülkiyeti tesisi giderleri ve her çeşit vergi, resim ve harçlar, bu sözleşmede aksine bir hüküm olmadıkça müteahhide aittir.
7- Vergiler:
… yılı dâhil olmak kaydı ile emlak vergisi, …vergileri mal sahibi ve müteahhit arasında eşit olarak bölüşülecektir. Ancak bunlardan arsa sahibinin payına düşeni de önce müteahhit ilgili idareye verecek ve iş bittikten sonra mal sahibi bu borcunu müteahhit ilgili idareye verecek ve iş bittikten sonra mal sahibi bu borcunu müteahhide ödeyecektir. Müteahhit, bu ödemeyi yapmazdan en az 3 gün önce İdareye karşı ihtirazi kayıt dermeyan edebilmesi için durumdan mal sahibini haberdar edecektir. İleride bunların geri verilmesi halinde, geri verilecek miktar mal sahibi ve müteahhit arasında eşit olarak bölüşülecektir.
Müteahhide ait bağımsız bölümlerin satışından ötürü mal sahibi adına gerçekleşecek … vergisi ve … vergisi müteahhide aittir.
Arsa sahiplerine kalan bağımsız bölümlerin … vergisi ile … vergisi kendisine aittir. Ancak, mevcut betonarme bina yıkıldıktan sonra taşınmazın cinsi arsaya çevrildiğinde değeri … lira gösterileceğinden müteahhidin kendisine ait bağımsız bölümleri arsa olarak başkalarına satışında bunların tamamının satış bedellerinin toplamı … liraya ulaşacaktır.
8- Müteahhide ait bağımsız bölümlerin satışları:
Cins tashihinin yapılmasından ve kat irtifakının kurulmasından sonra mal sahibi, zemin hariç birinci kat tavan betonunun dökülmesiyle iki adet dairenin, çatı betonunun dökülmesiyle bir adet dairenin, duvarların örülmesi ve doğrama kasalarının takılmasıyla iki adet dairenin, iç ve dış kaba ve ince sıvalar ile kalorifer ve sıhhi tesisatın başlamasında mağazanın, doğramaların tamamen takılması, fayans ve döşemelerin tamamlanması ve sıhhi müteahhit tarafından istenildikçe satışın her kademesi için arsa sahibi, müteahhide vekâlet verecektir. Kat irtifakının kurulması için gerekli belgeleri müteahhit hazırlayacaktır.
9- Bedelin Değişmeyeceği:
Evvelce tahmin olunamayan veya tahmin olunup da iki tarafça nazara alınmayan haller ve özellikle malzeme fiyatları ve işçi ücretlerindeki artışlar için yapılmasına engel olursa veya yapılmasını son derecede işgal ederse, müteahhit bedelin artırılmasını veya Sözleşmenin feshini yahut şartlarda bir değişiklik yapılmasını isteyemez. Müteahhit, her ne olursa olsun işi kararlaştırılan bedelle yapmağa mecburdur.
10- Başkasına devir yasağı:
Müteahhit aldığı işi başkasına devredemez; vekâleten de olsa başkasına yaptıramaz. Aksi halde mal sahibi Sözleşmeyi feshe yetkilidir.
11- İşin Teslimi:
Müteahhit yer tesliminden itibaren en geç on beş ay içerisinde yapı kullanma izin belgesini almaya hazır olacak biçimde işi bitirmeye ve mal sahibine teslime mecburdur. Ancak yer teslimi inşaat mevsimi bittikten sonra yapılırsa bu süre, yeni inşaat mevsimine girildiğinde başlar. İnşaat mevsiminden amaç, o yılki don olayının bitmesiyle başlaması arasında geçen süredir. İşin bitirilmesinden amaç ise, suyun, havagazının, elektriğin bağlanmaya hazır olması, kanalizasyon irtibatının sağlanması, asansör ve hidrofor tesisatının projesine uygun olarak yapılmış olması, teknik şartnameye göre bütün tesislerin tamamlanmış bulunması ve territuvarın düzenlenmesidir.
12- Eksik ve Kusurlu İşler:
Yapılacak binadaki eksik ve kusurlu işlerden dolayı müteahhit sorumludur. Mal sahibine kalan bağımsız bölümlerle ortak yerlerde, işin teslimi veya kabulünden sonra çıkacak eksik ve kusurlu işler bunlar hemen ihbar edilmemiş olsa bile, müteahhit bunların bedelsiz olarak tamamlayacak veya düzeltecektir. Müteahhidin sattığı bağımsız bölümlerin alıcıları tarafından eksik ve kusurlu işlerden veya satış ile ilgili her çeşit uyuşmazlıklardan dolayı mal sahibine yöneltilecek bütün iddialardan müteahhit sorumludur. Mal sahibi aleyhine bu nedenle açılacak davalarda da 5’inci madde hükmü uygulanır.
13- Geç Teslim:
Müteahhit 11’inci maddede gösterilen günde ve şekilde işi bitirip teslim edemediği takdirde kira yoksunluğu olarak mal sahibine her ay için …TL. gecikme tazminatı vermeye mecburdur. Bu gecikme üç ayı geçtiği takdirde mal sahibi, sözleşmeyi feshederek yoksun kaldığı gerçek kira karşılığını ve diğer zarar ve ziyanını istemek ve ayrıca eksik ve kusurlu işleri müteahhit hesabına tamamlattırmak ve düzeltmek hakkına sahiptir.
14- İnşaat Sırasında Kontrol:
Mimari proje ile betonarme, kalorifer, elektrik, havagazı ve su tesisat projelerinin birer ozalit kopyesi mal sahibine verilecektir. Mal sahibi bir fen adamı eli ile inşaatın sözleşme ve teknik şartname ile projelere uygun yapılıp yapılmadığını her zaman kontrol ettirebilir. Aykırı olan hususları müteahhit derhal uygun hale getirmeğe, yanlışlıkları düzeltmeğe ve malzemeyi değiştirmeğe mecburdur.
15- Diğer bazı şartlar:
Apartmanın adı … olacaktır. Apartmanın girişine reklâm, ilân ve camekan gibi tesisler konulmayacaktır. Yönetim Planı tarafların ittifakıyla yapılacak ve bu plan düzenlenmeden satış yapılmayacak ve alıcıların planı kabulleri müteahhitçe sağlanacaktır. Kapıcı tarafların ittifakıyla tutulacaktır.
16- Özel Vekâlet:
İnşaat dolayısıyla İmar Müdürlüğüne, Fen İşleri Müdürlüğüne, Elektrik ve Havagazı İşletmesi Müdürlüğüne, cins tashihi ve kat irtifakının kurulması ile sınırlı olarak Tapu Sicil Müdürlüğüne yapılması gerekli müracaatlar için mal sahibi, müteahhide özel bir vekâlet verecektir.
17- Mes’uluyetin müteselsil olacağı:
Müteahhitlerin mal sahibine karşı mes’uliyeti müteselsilendir.
18- Tebligat adresi:
Mal sahibinin adresi … ve müteahhidin adresi … dir.
19- Uyuşmazlıkların çözümlenmesi:
Uyuşmazlık halinde … Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır.
Bu sözleşme …/…/… gününde akdedilmiştir.
Mal Sahipleri Müteahhitler
Adı ve Soyadı Adı ve Soyadı
İmza İmza
Evet, resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Noter ya da tapu müdürlüğünde yapılmalıdır.
Sözleşmeye dayanarak fesih, zarar tazmini, eksik işler için mahkeme kararıyla tamamlama talep edilebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, büyük maddi yükümlülükler doğuran, teknik detaylarla dolu ve hukuken tarafları bağlayan çok önemli sözleşmelerdir. İmzalamadan önce bir hukukçudan danışmanlık almanız şiddetle tavsiye edilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri konusunda uzman desteği almak, gelecekte yaşanabilecek hukuki sorunları önlemek için en önemli adımdır. Sözleşme incelemesi ve danışmanlık için iletişim sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.