Bir alışveriş merkezinde (AVM) işyeri kiralamak, ticari başarıya ulaşmanın önemli adımlarından biridir. Ancak çoğu girişimci, kira sözleşmesindeki detayları gözden kaçırarak büyük riskler alabiliyor. Bu yazımızda, AVM’de işyeri kiralarken dikkat edilmesi gerekenler, kira bedeli, kullanım kısıtlamaları, depozito uygulamaları gibi konuları örnek bir sözleşme üzerinden ele alıyoruz.
Her kira sözleşmesinde olduğu gibi, AVM sözleşmelerinde de kiraya veren (mal sahibi veya AVM yönetimi) ve kiracı açıkça belirtilmelidir. Ayrıca kiralanan yerin konumu ve metrekaresi de kroki ile birlikte tanımlanmalıdır.
AVM sözleşmelerinde genellikle uzun dönemli kiralamalar tercih edilir. Örnek sözleşmede olduğu gibi, 5 yıllık süre AVM yönetimleri tarafından sıklıkla talep edilir. Bu, istikrar açısından avantajlıdır; fakat kiracı için bağlayıcı yükümlülükler getirebilir.
Evet, ticari sözleşmelerde kira bedeli döviz cinsinden belirlenebilir. Ancak ödeme Merkez Bankası döviz satış kuru üzerinden TL’ye çevrilerek yapılır. Bu tür sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar şunlardır:
✅ İpucu: Sözleşmede geçen “her gecikme günü için bir günlük kira cezası” maddesi, ciddi mali yük doğurabilir. Bu tür hükümleri mutlaka bir avukatla değerlendirin.
Depozito, genellikle 3 aylık kira bedeli tutarında olur. Sözleşmeye göre:
AVM yönetimleri, kiralanan yerin sadece belirli marka ve ürün grupları için kullanılmasına izin verir. Sözleşmede belirtilen markaların dışına çıkmak veya farklı sektörde faaliyette bulunmak sözleşme ihlali sayılır.
📌 Not: Alt kira (devretme) yasaklanmış olabilir. Kiracının, başka bir işletmeye devretmek istemesi durumunda AVM yönetiminin yazılı izni gereklidir.
Kiracıdan sadece kira değil; aydınlatma, temizlik, güvenlik, klima, aidat, stopaj, damga vergisi gibi ek ödemeler de talep edilir. Ayrıca kiracı, içerideki mal ve demirbaşlarını sigortalatmak zorundadır.
AVM sözleşmeleri tek taraflı olarak sona erdirilemez. Ancak aşağıdaki durumlarda kiralayan, ihtarsız tahliye talep edebilir:
Sözleşmede belirtildiği üzere, çıkabilecek uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme genellikle kiralayanın bulunduğu il olarak belirlenir. Bu nedenle sözleşmede yer alan “Erzincan Mahkemeleri” gibi ibarelere dikkat etmek gerekir.
Bir AVM’de işyeri kiralamak cazip olabilir ama sözleşme detaylarını bilmeden imzalamak büyük risk doğurur. Kira artış oranı, döviz kuru etkisi, alt kira yasağı, yüksek aidat ve cezai hükümler gibi unsurlar profesyonelce değerlendirilmelidir.
📌 Eğer siz de AVM’de işyeri kiralamayı planlıyorsanız, kira sözleşmesini mutlaka uzman bir avukat ile incelemeniz önerilir.
Aşağıda örnek bir AVM kira sözleşmesi yer almaktadır. Bu örnek sözleşme genel bir taslak niteliğindedir ve her duruma uygun olmayabilir:
KİRA SÖZLEŞMESİ (III)
Madde 1- Taraflar
Kiralayan:
Adı ve Soyadı:
Adres:
Kiracı:
Adı ve Soyadı:
Adres:
Kiralanan Yer: … üzerinde bulunan … Alışveriş Merkezinde ekli krokide işaretlenmiş … no.lu … m²’lik işyeri.
Madde 2- Kira Süresi
2.1. Kira sözleşmesi imzalandığı andan itibaren yürürlüğe girer.
2.2. Kira sözleşmesinin süresi kira başlangıç tarihinden itibaren 5 (beş) yıldır. Kira dönemi ../../… tarihinden başlar ../../… tarihinde biter.
2.3. Taraflar aralarındaki kira münasebetini sözleşmenin sona ermesinden sonra devam ettirmek isterlerse, sürenin sona ermesinden en geç 3 (üç) ay önce o gün varacakları mutabakata göre yeni kira dönemini tespit ederler ve sözleşmenin diğer hükümlerinde de mutabık kalınarak yeni dönem için yeni kira sözleşmesi yaparlar.
Madde 3- Kira Bedeli
3.1. Kira bedeli, ilk yıl için kira başlangıç tarihinden itibaren aylık peşin ABD doları olup, Merkez bankasının kira başlangıç tarihinde belirlediği kur karşılığı olan … TL olarak ödenecektir. Kira bedelinin bir yıllığı ilk yıl için toplam … TL dır. Tüm kira ödemeleri fatura karşılığı yapılacak olup, KDV kira bedeline ilave edilecektir.
3.2. Kiracı kira bedelini kira dönemi boyunca her ayın 5. günün geçmemek üzere kiralayanın vereceği banka hesabına aylık peşin olarak ödenecektir.
3.3. Kira dönemi yıl olup başlangıç tarihinden itibaren 12 aylık süre olarak tanımlanacaktır.
3.4. Kira bedeli her kira yılı başında Merkez Bankasının belirlediği döviz (ABD doları) satış kuru üzerinden belirlenecektir. Fakat sonraki dönemlere ait açıklanan kira bedeli başlangıçtaki kira bedelinden az olamaz.
3.5. Kiracı, kira bedeli ödemelerini geciktirmesi halinde, geciktiği günler için, kira bedeline ilaveten temerrüt faizi olarak geciken her gün için bir (1) günlük kira bedeli kadar gecikme faizi ödemeyi kabul eder ve taahhüt eder.
Madde 4- Kiralanan Yeri Kullanım Şekli
4.1. Kiracı, kiralananı … markaları altında … ürünleri ile aksesuarların tanıtımı ve satımı amacı ile kullanacaktır.
4.2. Kiracı kiralananı, özel ya da tüzel kişiye kısmen veya tamamen tahsis edemez, devredemez, alt kira ilişkisine giremez.
Madde 5- Giderler ve Vergiler
5.1. Kiracı alışveriş merkezinin kiracının payına düşen tüm ortak alan giderlerini ödeyecektir.
5.2. Bu sözleşmeyi ilişkin damga vergisi ve harçlar ile belediye çevre temizlik ve çıkacak benzeri vergiler ile kira stopajı kiracıya aittir.
Madde 6- Sözleşmenin Feshi
Aşağıda belirtilen sebeplerin varlığı halinde kiralayan ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın kiracının kiralanan yer üzerindeki kullanma hakkını sona erdirebilir:
Madde 7- Yetkili Mahkeme
İhtilaf halinde Erzincan Mahkemeleri ve icra dairelerinin yetkisini şimdiden kabul ederiz.
Madde 8- Yürürlük
İşbu sözleşme taraflarca bütünüyle okunmuş incelenmiş ve tamamen benimsenerek … sayfa ve bir nüsha olarak imzalanmıştır.
Tarih: ../../…
Kiralayan Kiracı
… …
Genellikle 5 yıl ve üzeridir. Ancak karşılıklı anlaşmayla uzatılabilir.
Kiralanan yerin hasarsız iade edilmesi ve borçların olmaması şartıyla 15 gün içinde iade edilir.
Merkez Bankası satış kuru baz alınır; ancak sözleşmede farklı bir yöntem belirtilmiş olabilir.
Kira sözleşmeleri, ticari hayatınızın temelini oluşturur. AVM sözleşmeleri ise daha kompleks ve risklidir. Sizin adınıza sözleşme incelemesi, pazarlık ve dava takibi için iletişim sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.